26.11.2019
W OBRONIE SPÓŁDZIELCZOŚCI MIESZKANIOWEJ
Ostatnie 30 lat trudno zaliczyć do okresu prosperity dla spółdzielni mieszkaniowych w kraju, a szerzej ujmując dla polskiego mieszkalnictwa. Kolejne ekipy rządowe niezależnie od swych barw politycznych podpisywały się pod inicjatywami legislacyjnymi, stwarzającymi coraz trudniejsze warunki pracy dla spółdzielni.
Nie wchodząc w szczegóły można by przypuszczać, że był to ciąg świadomych poczynań zmierzających do likwidacji bądź zmarginalizowania tej formy aktywności społecznej obywateli – spółdzielców. Realizowano to poprzez rozwiązania prawne ośmieszające samorządność spółdzielczą, czy też poprzez wprowadzanie do spółdzielni ograniczeń prawnych niestosowanych wobec innych jednostek gospodarczych.
Natomiast, mimo tak niekorzystnych i stale pogarszających się warunków, znakomita większość spółdzielni mieszkaniowych w kraju działa sprawnie, elastycznie dostosowując się do zmiennych warunków. W ostatnim 30-leciu stosunek rządzących do spółdzielni mieszkaniowych jest jednym z elementów polityki mieszkaniowej, a w gruncie rzeczy braku tej polityki.
Powstające od czasu do czasu programy mieszkaniowe, podbudowane hasłami politycznymi, m.in. o preferencjach dla budownictwa społecznego, znikają tuż po ogłoszeniu
i wykorzystaniu ich w kampaniach wyborczych. Dlaczego tak jest? Oczywiście przyczyn jest wiele – jedną z podstawowych stanowi fakt, że realizacja programów mieszkaniowych wymaga wielu lat i znacznie przekracza to, czym interesują się politycy rozliczani za czteroletnie kadencje. Uznanie, że zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli jest zadaniem państwa, wymaga stworzenia ponadpartyjnego, wieloletniego konsensusu głównych sił politycznych. A na to się nie zanosi. Dlatego tak ważne i cenne są wszelkie inicjatywy zmierzające do zmian na rynku mieszkaniowym, które umożliwią zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodzin o niskich i średnich dochodach, a więc takie, które nie są w stanie sprostać wymaganiom deweloperów. Problemy te podjął ostatnio Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, którego jednym z członków założycieli jest Żyrardowska Spółdzielni Mieszkaniowa. Jego przedstawiciele (m. in. Prezes Zarządu Jerzy Jankowski) na konferencji poświęconej tej problematyce przedstawili szeroką gamę poczynań Związku na rzecz mieszkalnictwa i spółdzielczości mieszkaniowej. Dotyczą one m.in.:
- rozwoju (przywrócenia) budownictwa spółdzielczych mieszkań lokatorskich,
- stosunku do koncepcji Ministerstwa powołania tzw. kooperatyw mieszkaniowych,
- uwag Związku do nowelizacji ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabranych na cele mieszkaniowe w prawo własności wraz
z projektem ustawy o uregulowaniu praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów, - wskazania na potrzebę zmian w ustawie o utrzymaniu i czystości w gminach.
Ze szczególnym zainteresowaniem i uznaniem spotkała się przedstawiona na konferencji informacja o odblokowaniu możliwości budowy spółdzielczych mieszkań lokatorskich. Współpraca Związku Rewizyjnego SM z Bankiem Gospodarstwa Krajowego pozwoliła na uruchomienie możliwości kredytowania inwestycji mieszkaniowych na prostych, sprawdzonych przed wielu laty zasadach. Spółdzielnie (także TBS-y i spółki gminne) mogą zaciągać kredyt sięgający 75 – 80% kosztów inwestycji na 30 lat z preferencyjnym oprocentowaniem. Członkowie spłacają kredyt w ratach miesięcznych, łącznie z opłatami eksploatacyjnymi, a początkowy wkład własny nie powinien przekraczać 20% wartości mieszkania. Stworzono także możliwość wyodrębnienia mieszkań na własność, o ile przyszły lokator zadeklaruje taką chęć. W tym ostatnim przypadku kredyt będzie miał charakter komercyjny, a wyodrębnienie może nastąpić po 5-ciu latach od zasiedlenia i po spłacie całości kredytu.
Obecnie 3 spółdzielnie w kraju podjęły realizacje pilotażowych inwestycji spółdzielczego budownictwa lokatorskiego. Są one realizowane w sposób kompletny (wszystkie lokale z prawem lokatorskim) i przy dość wyśrubowanych parametrach kosztu m2 powierzchni lokalu.
Według analizy przeprowadzonej przez Związek. 60% spośród około 3,3 tys. spółdzielni deklaruje zainteresowanie tą formą realizacji mieszkań. Świadczy to o tym, jak duże jest zapotrzebowanie na mieszkania o umiarkowanych spółdzielczych czynszach, niewymagające przekraczających możliwości wielu rodzin – wkładów początkowych. Świadczy to także
o tym, że forsowane na siłę rozwiązania ustawowe, preferujące własność oraz faworyzujące budownictwo deweloperskie, nie mogą stanowić panaceum na problemy mieszkaniowe w Polsce, o czym od wielu lat sygnalizują środowiska związane z mieszkalnictwem
i spółdzielczością.
My w naszej spółdzielni odczytujemy potrzeby uboższej części naszych przyszłych mieszkańców. To z myślą o nich w ostatnim wybudowanym przez nas budynku przy ul. Werbickiego 6, blisko połowę z jego mieszkań (7 z 16-u) przekazaliśmy ich użytkownikom na zasadzie lokatorskiego prawa do lokalu. Ze względu na fakt, że środki na ten cel nie pochodziły z programu BGK (2 lata temu jeszcze nie funkcjonował), a z kredytu komercyjnego wziętego przez Spółdzielnię, to wkład lokatorski dla lokali z tego budynku wynosił 35%, a spłatę pozostałej części, po której uzyskać będzie można prawo odrębnej własności należy dokonać w ciągu 25 lat. Na kolejnym budynku os. Piękna zamierzamy przeprowadzić realizację w podobny sposób, jednak przy ograniczonej ilości lokali (do 25%) dla których będzie ustanowione prawo lokatorskie.
Co do programu BGK, to oczekujemy na sygnał o gotowości do aplikacji o środki kredytowe z tego programu. Mamy przygotowaną inwestycję na ul. 11 Listopada, o 50-ciu lokalach mieszkalnych. Także z niepokojem obserwujemy ruchy cenowe w całym procesie realizacji mieszkań, które zostały uruchomione przez „obietnice wyborcze” rządzących. To m.in. z tego powodu opóźniamy start realizacji budynku na os. Piękna z 24-lokalami, oczekując na stabilizację kosztów robocizny i materiałów, bez której trudno jest rozmawiać z przyszłymi nabywcami lokali.
Wiele emocji w środowisku spółdzielczym wzbudzają także, podnoszone na konferencji Związku Rewizyjnego sprawy uporządkowania zasad utrzymania porządku i czystości w gminach.
Obecne rozwiązania prawne i organizacyjne wg Związku Rewizyjnego są dla spółdzielczości nie do przyjęcia. Właściwa ustawa, po zmianach z 19 lipca 2019r. wprowadza odpowiedzialność zbiorową za dopełnianie wymagań segregacji śmieci. Wymóg ten jest nie do zrealizowania w budownictwie wielorodzinnym. Kto i jak ma dopilnować i egzekwować tak sformułowane przepisy? Kto i w jaki sposób skontroluje informację o liczbie osób w danym lokalu? Wreszcie w jaki sposób zamieścić 6 pojemników (worków) na różne frakcje śmieciowe w małych mieszkaniach?.
Dlatego w wystąpieniu do Marszałka Senatu, Związek Rewizyjny zawarł te i inne wątpliwości proponując wprowadzenie jednolitego podatku śmieciowego.
Pozostaje zatem pytanie – kto skontroluje firmy wywożące śmieci? Prawidłowe, systemowe rozwiązania powinny zacząć się od uporządkowania i zbudowania krajowej bazy recyklingu, co już w wielu krajach nie jest ewenementem. Natomiast obciążanie obywateli i zarządców zasobów mieszkaniowych karnymi opłatami stanowić może drugi etap walki o utrzymanie porządku i czystości.
--------------------------------------------
Przedstawionym w powyższej informacji problemom będziemy się wnikliwie przyglądać
i reagować na zmiany o których powiadomimy naszych mieszkańców.
Zarząd ŻSM